True Real Estate — Сравнение оферов Бали для Андрея

Итог

Кто эффективнее на каждом горизонте

Эффективность = совокупная доходность на вложенный капитал: накопленная аренда + изменение стоимости с учётом decay лизхолда. В реалистичном сценарии год 5 заякорен на цифры таблицы True RE, 10–15 лет — проекция. Переключите сценарий аренды вверху — числа пересчитываются. Главное — как растёт разрыв с горизонтом.

Горизонт 5 лет · совокупная доходность

1Our Place — Pandawa54.2%

2EVDekimi — Ubud47.4%

3ASAI Village — Jimbaran13.5%

Лидер: 1.54× капитала · 10.8%/год · остаток лизхолда 52 л.

Горизонт 10 лет · совокупная доходность

1Our Place — Pandawa131.3%

2EVDekimi — Ubud100.5%

3ASAI Village — Jimbaran50.0%

Лидер: 2.31× капитала · 13.1%/год · остаток лизхолда 47 л.

Горизонт 15 лет · совокупная доходность

1Our Place — Pandawa219.7%

2EVDekimi — Ubud150.1%

3ASAI Village — Jimbaran79.0%

Лидер: 3.20× капитала · 14.6%/год · остаток лизхолда 42 л.

Реалистичный сценарий = базовые цифры таблицы True RE (заполняемость 57–86%, заявленный ADR). Год 5 заякорен ровно на источник.

Проекция Jarvis расчёт

Сводка 5 / 10 / 15 лет

Год 5 — ровно из таблицы True RE. 10 и 15 лет — прирост: индексированная аренда плюс изменение стоимости с учётом decay лизхолда. Зелёным — лучший в строке.

Показатель	ASAI Village — Jimbaran	Our Place — Pandawa	EVDekimi — Ubud
Через 5 лет (якорь — таблица-источник)
Совокупная аренда	$131 572	$149 520	$156 944
Стоимость перепродажи (нетто)	$310 303	$347 745	$402 356
Совокупная доходность	13.5%	54.2%	47.4%
Средняя %/год	2.7%	10.8%	9.5%
Мультипликатор капитала	1.13×	1.54×	1.47×
Через 10 лет (проекция)
Совокупная аренда	$284 100	$322 855	$338 885
Стоимость перепродажи (нетто)	$285 548	$398 173	$401 010
Совокупная доходность	50.0%	131.3%	100.5%
Средняя %/год	5.0%	13.1%	10.1%
Мультипликатор капитала	1.50×	2.31×	2.01×
Через 15 лет (проекция)
Остаток лизхолда, лет	6 л.	42 л.	10 л.
Совокупная аренда	$460 922	$523 797	$549 805
Стоимость перепродажи (нетто)	$210 418	$453 529	$358 493
Совокупная доходность	79.0%	219.7%	150.1%
Средняя %/год	5.3%	14.6%	10.0%
Мультипликатор капитала	1.79×	3.20×	2.50×

Компоненты «аренда» и «resale» показаны для прозрачности; заголовочная доходность за 5 лет — консервативная цифра компании (её «общая прибыль» учитывает внутренние корректировки графика оплаты), поэтому сумма компонент может выглядеть выше. На горизонте 10–15 лет короткий лизхолд проявляет себя сильнее всего — это видно по строке «остаток лизхолда» и графику Resale.

Источник из таблицы True RE

Данные 5 лет — как в таблице

Дословно из сравнительной таблицы, без пересчёта. Это якорь, относительно которого построена проекция.

Показатель	ASAI Village — Jimbaran	Our Place — Pandawa	EVDekimi — Ubud
Локация	Jimbaran	Pandawa	Ubud
Тип/срок владения	Лизхолд до 2047 года + опция продления до 90 лет	Лизхолд 27 лет + 30 лет продление	Лизхолд 25 лет с правом продления
Сдача	сдан 2022	сдан 2025	Q3 2026
Площадь, м²	200 м²	101 м²	96.8 м²
Цена юнита	$350 000	$290 000	$340 000
Спец-цена (100%)	—	—	—
Цена за м²	$1 750	$2 871	$3 512
Первый взнос	100.0% · $350 000	100.0% · $290 000	100.0% · $340 000
ADR / заполняемость	$286 · 57.0%	$168 · 86.0%	$215 · 74.0%
Чистая аренда/мес	$1 866	$2 390	$2 420
Годовой ROI	6.4%	9.9%	8.5%
Окупаемость с вложения	15.6 л.	10.1 л.	11.7 л.
Точка выхода 5 лет	$319 900	$358 500	$414 800
«Капитализация»	91.4%	123.6%	122.0%
Прибыль от аренды 5 лет	$131 572	$149 520	$156 944
Общая прибыль 5 лет	$47 089	$157 075	$161 228
Доходность 5 лет	13.5%	54.2%	47.4%
Средняя %/год	2.7%	10.8%	9.5%
Управляющая компания	ASAI Management	IJI Management	Farsight Management

Структурный разбор

Каждый офер по отдельности

Параметры, сильные стороны и риски через призму проверки True RE (лизхолд, УК, доля инвестора, локация, сроки).

ASAI Village — Вилла Е3

Jimbaran · Лизхолд до 2047 года + опция продления до 90 лет

Цена / спец

$350 000 / —

Площадь · цена м²

200 м² · $1 750

ADR · OCC

$286 · 57.0%

Годовой ROI

6.4%

Сдача · взнос

сдан 2022 · 100.0%

УК

ASAI Management

Доходность 15 лет · ср/год

79.0% · 5.3%

Остаток лизхолда (15 лет)

6 лет

Сильные стороны

+ Самая большая площадь в наборе — 200 м²+ Уже сдан и работает с 2022 года — нет риска задержки стройки+ Самая низкая цена за м² ($1 750)

Риски (призма True RE)

! Самый низкий ROI и заполняемость в наборе (6.4%, OCC 57%)! Точка выхода через 5 лет ниже цены покупки ($319.9K против $350K) — «капитализация» 91.4%! Базовый лизхолд короткий (до 2047) — опция продления юридически не гарантирует полный срок

Лизхолд до 2047 года + опция продления до 90 лет — опция продления до 90 лет есть (22 млн IDR/ар/год первые 26 лет, далее рост капнут 10%/год), для расчёта не учтена — не гарантирован полный срок.

Our Place — White Residence, Вилла 231

Pandawa · Лизхолд 27 лет + 30 лет продление

Цена / спец

$290 000 / —

Площадь · цена м²

101 м² · $2 871

ADR · OCC

$168 · 86.0%

Годовой ROI

9.9%

Сдача · взнос

сдан 2025 · 100.0%

УК

IJI Management

Доходность 15 лет · ср/год

219.7% · 14.6%

Остаток лизхолда (15 лет)

42 лет

Сильные стороны

+ Лучшая заполняемость в наборе — 86%+ Уже сдан (2025) — денежный поток сразу+ Доходность за 5 лет 54.2% — лучший показатель среди готовых объектов

Риски (призма True RE)

! Базовый лизхолд короче остальных (27 лет), продление на 30 лет договорное! УК IJI Management — не мировой отельный бренд! Локация Pandawa менее зрелая, чем Jimbaran/Ubud с точки зрения истории турпотока

Лизхолд 27 лет + 30 лет продление — 27 базовых + 30 продление.

EVDEkimi Real Estates — Dragon Stone Villas & Suites, Вилла 5

Ubud · Лизхолд 25 лет с правом продления

Цена / спец

$340 000 / —

Площадь · цена м²

96.8 м² · $3 512

ADR · OCC

$215 · 74.0%

Годовой ROI

8.5%

Сдача · взнос

Q3 2026 · 100.0%

УК

Farsight Management

Доходность 15 лет · ср/год

150.1% · 10.0%

Остаток лизхолда (15 лет)

10 лет

Сильные стороны

+ ADR $215 — второй по величине в наборе+ Сдача уже в 3 кв. 2026 — почти сразу+ Общая прибыль в точке выхода 5 лет ($161К) — максимум среди готовых объектов

Риски (призма True RE)

! Самая высокая цена за м² среди готовых ($3 512)! Лизхолд 25 лет — самый короткий базовый срок, право продления без зафиксированных условий! УК Farsight Management — не мировой бренд

Лизхолд 25 лет с правом продления — право продления есть, срок не указан — не учтено.

Методология и оговорки. Цифры 0–5 лет — из сравнительной таблицы True RE (снимок 26.06.2026), не изменялись. Показатели 10 и 15 лет в источнике отсутствуют — это проекция Jarvis по прозрачной модели: год 5 заякорен ровно на цифры таблицы (доходность и стоимость выхода компании не менялись); далее к нему добавляется индексированная аренда за годы 6–N и изменение стоимости перепродажи. Стоимость считается как рост капитала после 5 лет, умноженный на коэффициент остатка лизхолда (1−(1+k)^−t): чем короче остаток срока — тем сильнее проседает стоимость. «Средняя %/год» — накопленная доходность ÷ срок (не сложный процент). Сценарий аренды в источнике не задан (один набор загрузки/ADR) — смоделирован Jarvis как множитель на чистую операционную аренду: реалистичный = таблица (×1.00), пессимистичный −18% (загрузка к рыночному минимуму Бали ~65%, ADR −5%), оптимистичный +12% (устойчивый высокий сезон, ADR +7%); сценарий двигает аренду и год-5 доходность через её вес, рост стоимости капитала задаётся отдельным слайдером. Модель не учитывает: налоговые режимы при перепродаже, валютный риск IDR, точечные риски стройки и УК, форс-мажор рынка. «Право продления» (Suka) и продления 30+25 / 30+30 — договорная опция, не гарантия: режим «Только база» показывает пессимистичный сценарий без продления. Это инструмент для разговора go/no-go, не инвестиционная рекомендация. Решение — за владельцем.

True Real Estate · «True» = правда, даже если она ухудшает картинку. Все допущения видны и регулируются выше.

Сравнение готовых вилл на Бали

Кто эффективнее на каждом горизонте

Эффективность актива на дистанции

Сводка 5 / 10 / 15 лет

Данные 5 лет — как в таблице

Каждый офер по отдельности